KTPM新益为TPM管理培训公司概述：楼宇设施是高层建筑中的主体和核心，也是物业管理的难点和重点，这在技术和设备密集的超高层建筑中更显得尤为突出。某物业公司在国贸大厦和其它综合性超高层建筑的管理实践中，创建了楼宇设施TPM设备管理模式，并取得了良好的效果。

TPM设备管理推进

　　该物业公司在学习日本、宝钢等的管理经验中，发现TPM设备管理不仅具有客观的理论基础，而且具有良好的可操作性，虽然TPM设备管理产生并且主要运用在制造业中，但完全可以移植到楼宇设备的管理中来，经过长时间的探索和总结，形成了成熟的方法和体系。其主要内容和做法包括：

　　（一）明确TPM设备管理的目标，实现“三个”转变。在长期的物业管理实践中，该公司体会到要将楼宇设备作为硬件管理的重心，作为提高服务质量、降低管理成本的重要手段，在管理中将提高可靠性、保持技术水平的整体先进性和实现寿命周期费用最低作为管理目标。在管理观念上，要实现三个转变；

　　在管理对象和周期上，实现从单纯的运行维修管理转变到把设备的整个寿命周期的参与；在组织上，从运行与维修管理的分离转变到项目承接、设备运行与维修管理的三者的结合；在管理方法上，从事后维修转变到“维修预防”、预防维修和“改善维修”的综合运用，以防止同类故障再次发生。

　　（二）健全TPM设备管理组织，明确责任。成立公司技术委员会，统筹新项目承接、现有项目管理中设备设施的管理规划和组织；充实职能管理部门(包括经营发展、综合管理、技术、财务等)，负责标准的制订、技术指导、管理考核、分析和协调；管理处具体负责设备设施运行、保养、维修和改造。形成技术委员会、职能管理部门、管理处、相应班组和个人组成的责任明确、分工合理的管理网络。

　　（三）认真组织日常管理。根据TPM设备管理的基本要求，重点从前期参与和接管后的日常管理等几个环节下工夫。

　　1、前期参与。高层楼宇和大型住宅区的规划、建设周期长，在各个阶段就及早主动介入，参与建设筑设计的论证、设备选型、建筑安装质量监管，协调各方的利益，对完善楼宇功能，保证设备设施质量、方便维修和管理、降低寿命周期费用具有十分重要的作用。虽然前期介入依赖外部环境，难度较大，在新承接项目的过程中积极努力，对承接后的管理会起到事半功倍的效果。

　　2、接管后的管理。设备设施由管理公司接管投入使用后，要做好以下几方面的工作：

　　（1）建立设备设施档案。从图纸、资料和安装维修情况，全面反映设备设施的基本状况，为设备设施的日常管理积累数据和资料。

　　（2）制定维修保养标准和目标。根据设备设施的技术特性、用户的需要及运行环境等方面的情况，制订检查、保养、维修的周期、人员的安排和应该达到的要求，确定生产维修目标工作的方向、目的，以及要达到的具体程度，如设备开动率、故障次数、故障停机时间等，制定和维护保证设备正常运转，防止和减少故障以及缩短故障停机时间的各项措施。

　　（3）重点做好设备点检工作，根据设备在生产中的重要程度对设备进行分类，进行检查、维护。对一般设备按照“五S”整理、整顿、清洁、清扫、素养的要求和点检标准进行日常点检与维护，清洗擦试，按规定加油润滑，坚固、调整、小修、更换个别零件。

　　对重点设备如高精度设备、停修时间长而且难修理的设备，除了进行日常点检外，还要由专人负责进行预防性的定期点检(必要时进行专题检查)，以保持设备的性能，测定设备机能的劣化状况并及时进行调整。所有的点检都要认真记录并进行整理和分析，作为维修保养、制订和修改各种标准的重要依据。

　　（4）做好设备设施的维修改善。根据点检的情况，有针对性地采用适用的手段和方法进行维修和改善，以降低设备整个寿命周期的费用。对利用率较低，有代用设备、出了故障不影响生产计划的完成、容易修理、价格便宜的非关键设备实行事后修理。

　　对关键设备设施根据日常定期点检所取得的有关信息，在设备发生故障前，进行有计划的预防性修理，包括日常维护、预防性检查、定期的预防性计划修理，并在根据使用情况进行改善维修、更新改造，进行维修预防，从根本上防止设备故障的发生。

　　（5）注重定期分析和提高确保技术水平的整体提升。定期由技术管理委员会组织，对各种记录，如工作日记、运行记录、日常点检维护记录、改善维修记录、维修预防资料、运行维修费用等资料进行分析，分析的重点是设备的故障和运行维护费用，分别按设备、现象、原因、处理方法、设备制造厂、责任、设备类别等方面进行分类，为持续改善设备管理提供方向。